В 2002 году в России вступил в силу закон, отменивший лицензирование риэлторской деятельности. С этого момента агентом по недвижимости в нашей стране мог работать любой человек. Таким образом, правительство продемонстрировало свою лояльность к бизнесу, по факту же предоставив карт-бланш мошенникам.

Уже 12 лет профессия риэлтора не имеет легитимного статуса, к риэлторам практически нет требований относительно образования и профессионального опыта. Возникшая анархия в риэлторском деле до сих пор приносит свои плоды, и пожинают их, как правило, люди, попавшие в руки непрофессионалов.

Однако контроль над деятельностью риэлторских компаний в России все же ведется. Указом Президента РФ от 1 ноября 2001 года № 1263 «Об уполномоченном органе по противодействию легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» был создан Комитет Российской Федерации по финансовому мониторингу. В 2004 году комитет был преобразован в Федеральную службу по финансовому мониторингу. Сфера полномочий Росфинмониторинга очень широка: от надзора за финансированием терроризма до контроля деятельности мелких �П в России. Действует Росфинмониторинг согласно 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

На пути предпринимателя Росфинмониторинг возникает уже на этапе, когда покупаются готовые ооо или регистрируются ООО или �П. Юридическое лицо, занимающееся риэлторской деятельностью, обязано встать на учет в Росфинмониторинге в течение 5 дней. � уже тут могут появиться сложности следующего характера: например, ваши документы о регистрации выходят из налоговой инстанции через четыре дня, и за один день учредителю агентства недвижимости дополнительно к обычным процедурам, сопровождающим регистрацию юрлица, необходимо успеть отправить документы в РФМ.

Документооборот в компании также должен вестись в соответствии с требованиями РФМ. Для этого в агентстве недвижимости существует ответственное лицо, выполняющее функции по реализации 115-ФЗ. Сотрудник должен иметь высшее юридическое образование (что не каждому из собственников бизнеса бывает необходимо, а тем более, если это индивидуальный предприниматель) и регулярно проходить обучение на предмет ведения документооборота и отчетности согласно правилам РФМ. Обучение проходят и другие сотрудники один раз в год или один раз в три года в зависимости от должности, а стоимость курса составляет 4-6 тысяч рублей.

«Самым простым и понятным пунктом требований РФМ к риэлторским организациям является отчетность по сделкам с недвижимостью на сумму свыше трех миллионов рублей, – комментирует генеральный директор АН «Компания АВ�ТАЛЬ» Максим Пантелеев. – Сложность заключается в том, что отчет нужно сдать в день проведения сделки. Но график риэлтора ненормирован, сделка порой заканчивается и в 20, и в 21 час, приходится ехать в офис и в электронном виде делать отчет, для чего на компьютере установлена специальная программа. Если в спешке допущена техническая ошибка, то отчет возвращается и считается поданным не в срок, за что, опять-таки, полагается штраф!». Чтобы избежать моментов отчетности, многие риэлторские компании переняли практику намеренного занижения приписанной в договоре цены. Кроме того, бытует в профессиональном сообществе и мнение, что риэлторы, являющиеся не участниками сделок, а лишь посредниками, вовсе не обязаны отчитываться по финансовой стороне вопроса.

«Росфинмониторинг регулярно проводит проверки деятельности риэлторских компаний на местах, – говорит эксперт. – Надо сказать, что эти визиты напоминают облавы чекистов. Официальный план проверок РФМ нигде не опубликован. Проверка происходит спонтанно, а по уровню серьезности не уступает прокурорской. �нспекторы изучают все договоры с клиентами, по всем квартирам проверяют историю и документы-основания. По результатам проверки агентство может получить штраф за незначительное нарушение в сроках или формах отчетности, размер которого может быть губительным для небольшой компании или �П».

До недавнего времени случаев оспаривания санкций со стороны Росфинмониторинга судебная практика не знала. Однако в начале июня Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области пришел к выводу, что агентства недвижимости, не осуществляющие непосредственные операции с денежными средствами клиентов или иным имуществом, не обязаны выполнять требования закона по противодействию легализации (отмыванию) полученных преступным путем доходов.

Претензии регионального управления РФМ были связаны с деятельностью агентства недвижимости «Города». По мнению чиновников, эта компания оказывает посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи и аренде недвижимого имущества. Однако в нарушение закона агентство не согласовало правила внутреннего контроля, не встало на специальный учет в «разведке», не передает информацию о сделках, не выявляет среди клиентов иностранных публичных лиц, а генеральный директор не прошел спец-обучение. Кроме того, из заключенных договоров «финансовые чекисты» не смогли определить дату совершения операции с недвижимостью. Расценив эти действия как нарушения «антиотмывочного» закона, надзорный орган наложил на агентство недвижимости штраф в размере 200 тысяч рублей.

Не согласившись с такими санкциями, компания обратилась в арбитражный суд, который в итоге полностью опроверг выводы Росфинмониторинга. Действительно, закон о противодействии легализации (отмыванию) полученных преступным путем доходов распространяется и на организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости. Однако суд пришел к выводу, что под такой посреднической деятельностью подразумевается непосредственное участие организации в сделках и самостоятельное осуществление операции с денежными средствами или подконтрольным имуществом, тогда как агентство занималось лишь поиском потенциальных покупателей жилых и нежилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах. «В материалах дела отсутствуют доказательства, что ООО АН «Города» непосредственно и самостоятельно производились операции с имуществом и денежными средствами», – констатировал судья Дмитрий Боровлев, признавая постановление Росфинмониторинга о наложении административного штрафа незаконным.

Этот судебный случай уже создал прецедент, который в итоге может сформировать для риэлторов более свободные условия труда на рынке.

Вениамин Белый

Оригинал материала опубликован на НРН.рф.